Aménager un appartement
Rénovation, mode d’emploi
Vous venez d’acheter un appartement à Paris qui a besoin d’être rénové, votre situation de famille change et vous avez besoin d’optimiser la surface dont vous disposez, vous êtes propriétaires et vous souhaitez mettre en location… par où commencer ?
Démarches administratives, entreprises, les fournisseurs, copropriété… la rénovation d’un logement implique un grand nombre d’intervenants. Il va falloir prendre les bonnes décisions et éviter les pièges pour faire les choses vite, bien et au meilleur coût.
Quels sont les travaux à prévoir ?
Avant la rénovation d’un appartement, un diagnostic complet s’impose. Le but est d’identifier tous les travaux et de prendre conscience de leur importance : dans un premier temps, ceux qui sont indispensables (l’électricité, le chauffage, les fenêtres…).
- Si l’appartement est vraiment délabré : fissures importantes sur les murs, affaissement des planchers, anciens dégâts des eaux… vous vous engagez sur des travaux importants de rénovation. Tous les corps de métiers seront sollicités, une coordination de l’ensemble sera indispensable.
- Si l’appartement est juste mal organisé, mais sain ; c’est souvent le cas dans les immeubles haussmanniens qui n’ont pas été rénovés depuis longtemps : vous allez prévoir des travaux d’aménagement pour redistribuer les pièces et adapter le plan aux modes de vie actuels. Mais cela aura des répercussions sur quasiment tous les lots : électricité, plomberie, sols, chauffage, peinture… Vous vous dirigez donc encore sur d’importants travaux de rénovation de votre logement.
- Seuls des travaux de décoration ou d’embellissement sont nécessaires : peinture, menuiserie, sols… vous ne changez pas l’organisation générale donc pas de démolition ou de maçonnerie, intervention minimum sur l’électricité et la plomberie. Pas de travaux lourds : le nombre d’intervenants se limite, la durée de la rénovation et le coût également.
Il faut aussi prendre en compte les travaux dont vous avez envie (la cuisine, le dressing…) et vous assurer qu’ils correspondent à votre budget et votre planning.
- Ouvrir la cuisine sur le séjour impose peut-être de démolir un mur porteur : vous devez missionner un bureau d’études qui réalisera les notes de calcul indispensables. Une entreprise dûment assurée est indispensable ainsi qu’un architecte pour coordonner les différents intervenants et défendre votre projet de rénovation auprès de la copropriété.
- Meubles et dressing intégrés vous ont toujours fait rêver : avant de contacter un menuisier, il faut imaginer et dessiner ces meubles qui doivent répondre parfaitement à vos besoins. Il faut aussi décider de leurs designs : matériaux et couleurs.
L’appartement est-il bien agencé ?
Toute rénovation commence par une réorganisation du plan. Car le plan de votre appartement doit s’adapter à votre mode de vie, à la composition de votre famille et à vos besoins. Lorsque vous achetez un appartement, il n’est pas impossible que l’organisation d’origine, ou celle qui a été léguée par les anciens propriétaires vous convienne parfaitement. Ce n’est pas impossible, mais c’est rare.
Il faut alors se permettre de modifier la disposition des pièces. Mais il faut aussi tenir compte des contraintes que sont les porteurs, les évacuations, les vues/orientations, et le budget et qui vont orienter votre rénovation. Certaines peuvent être dépassées (porteurs et évacuations) d’autres moins. En travaillant sur le plan, en essayant différentes dispositions, il est facile de trouver 2 ou 3 options d’aménagement très différentes. Chacune va offrir des fonctionnalités différentes, des options plus ou moins pertinentes au même appartement. C’est lors de multiples échanges entre vous et votre architecte que vous allez affiner le plan (ensemble) pour aboutir au dessin qui vous convient le mieux.
Retrouvez dans l’article ci-dessous quelques exemples de rénovation et de modifications de plan, quelques astuces, quelques règles dont vous pouvez vous inspirer pour rénover votre appartement. Vous y trouverez entre autres des options pour :
- Rapprocher la cuisine des pièces à vivre.
- Créer une séparation jour/nuit.
- Isoler la suite parentale du reste de l’appartement.
- Décloisonner sans se tromper.
- Trouver la place d’une chambre supplémentaire.
- Optimiser la salle de bains.
Faut-il un accord de la copropriété pour mes travaux de rénovation?
Vous avez besoin d’un accord de la copropriété dès que vous touchez à des parties communes : plancher, mur porteur, charpente, conduits de cheminée, toiture pour les situations les plus classiques. Il s’agit de la loi, inscrite dans l’article 25b du code de copropriété. Ce même article peut demander également de mettre au vote les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, mais il faut que ce changement soit franc : le fait d’agrandir ou de boucher une fenêtre, par exemple; pas simplement de les remplacer à l’identique.
Si vous décidez de déplacer des cloisons, refaire la salle de bains, la cuisine, changer le réseau électrique ou repeindre, vous n’avez pas d’autorisation à demander même si tout est rénové au final. C’est ce que l’on appelle des travaux d’embellissement.
Attention tout de même : certains règlements de copropriété exigent (mais c’est un peu exagéré) que vous soumettiez votre projet de rénovation, quel qu’il soit, à l’architecte de l’immeuble. Celui-ci, avant d’émettre un avis, vous demandera éventuellement d’apporter des précisions ou de justifier certains points.
Faut-il déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux ?
Si à l’occasion de la rénovation, vous prévoyez de modifier l’aspect extérieur de votre habitation, vous devez consulter les services d’urbanisme de la ville de Paris (architecte des bâtiments de France compris) pour savoir si votre projet est acceptable (selon les critères de l’administration).
- Le permis de construire est obligatoire si vous créez une surface de plus de 20 m², si vous modifiez la volumétrie de votre immeuble (surélévation, extension, création de terrasse…) ou si vous faites un changement de destination (transformer des bureaux en habitation par exemple).
- La déclaration de travaux suffit si vous créez une surface entre 2 et 20 m², ravalez la façade, modifiez les ouvertures en installant des Velux par exemple, ou si vous aménagez plus de 10 m² de combles pour les rendre habitables.
Quel taux de TVA s’applique sur mon projet de rénovation ?
Actuellement, le taux réduit de TVA à 10% s’applique pour tous les travaux de rénovation, d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans les habitation achevés depuis plus de 2 ans. Ce taux s’applique, que ce soit une résidence principale ou secondaire, à un propriétaire occupant ou un bailleur, une SCI ou même un locataire.
Mais attention la frontière est vite dépassée et le taux normal de TVA à 20% s’applique lorsque les travaux constituent plus qu’une simple rénovation:
- Lorsque vous prévoyez une surélévation ou extension.
- Si vos travaux vont conduire à remettre en état plus de la moitié du lot gros œuvre (structure, plancher, porteurs…)
- Si au finale vous avez augmenté la surface de plus de 10%
- Ou si vous avez remise en état plus de 2/3 des 6 éléments de second œuvre.
Ce dernier point parait difficile à comprendre, mais il est important. Lorsque vous remplissez en votre nom le certificat cerfa qui vous permet de demander aux professionnels de vous facturer la TVA à taux réduit; celui ci précise que la TVA à 20% s’applique si vous rénovez plus de deux tiers de chacun des éléments de second œuvre :
- Les planchers non porteurs, c’est-à-dire les revêtements de sols.
- Les huisseries extérieures (fenêtre, fenêtre de toit, porte-fenêtre, porte);
- Les cloisons intérieures ;
- Les installations sanitaires et de plomberie ;
- Les installations électriques ;
- Le système de chauffage.
Mais la TVA réduite à 10% s’applique si vous rénovez deux tiers (ou plus) de seulement 5 de ces 6 éléments. En gros:
- Si vous rénovez tout, mais que vous ne touchez qu’à quelques cloisons (moins de 2/3),
- ou si vous gardez le système de chauffage,
- Ou si vous démolissez et rénovez toute la surface, mais que vous ne faites que poncer les parquets existants,
Vous êtes bon, ça passe. Sinon c’est 20%.
Les honoraires de l’architecte sont également soumis à une TVA réduite à 10% lorsque les travaux de rénovation sont eux mêmes éligibles au taux réduit de 10% et lorsque l’architecte est missionné pour la totalité du projet (études et réalisation).
Quant au taux de TVA de 5.5%, il s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans, ainsi que les travaux de rénovation induits qui leurs sont indissociablement liés. Il s’agit par exemple de la pose d’une chaudière à condensation, d’une pompe à chaleur, d’isolation thermique…
Combien coûte la rénovation d’un appartement ?
Le coût d’une rénovation dépend principalement de deux choses : l’état général de l’appartement avant les travaux; et de la qualité des prestations demandées. Pour vous faire une idée, vous trouverez ci-dessous des ordres de prix des dernières rénovations réalisées à l’agence :
Rénovations totales
- Un atelier d’artiste de 100 m² – 2019 – 335 000 € HT – Visitez cette rénovation.
- Un appartement de 76 m² – 2018 – 120 000 € HT – Visitez cette rénovation.
- Un appartement de 100 m² – 2017 – 160 000 € HT – visitez cette rénovation.
- Réunion et rénovation de deux appartements – 80 m² – 2017 – 152 000 € HT – Visitez cette rénovation.
Rénovation avec aménagement des combles et/ou création de terrasses
- Rénovation d’un 75 m² et création d’une terrasse – 2018 – 147 000 € HT – Visitez cette rénovation.
- Aménagement de 34 m² de combles – 2016 – 105 000 € HT – Visitez cette rénovation.
- Rénovation un duplex et création d’une terrasse – 2016 – 130 000 € HT – Visitez cette rénovation.
- Rénovation d’un appartement de 90m², aménagement des combles et création d’une terrasse – 2015 – 130 000 € HT – Visitez cette rénovation.
Nous vous accompagnons
Pour rénover votre appartement, vous devez démarrer votre projet dans de bonnes conditions. Nous vous proposons une première mission de conseil qui se déroule directement dans l’appartement qui vous intéresse, et qui se déroule de la manière suivante:
- Vous nous expliquez vos objectifs et les difficultés que vous rencontrez. Les doutes que vous avez sur l’organisation, sur l’état, la copro…
- Nous étudions ensemble des solutions d’aménagement et leurs faisabilités. Nous proposons plusieurs plans de rénovation qui répondent à vos attentes, vous réagissez en direct et nous nous adaptons à vos besoins.
- Nous vous expliquons les contraintes techniques et administratives qui vont se présenter suivant les projets de rénovation que nous avons esquissés.
- Nous estimons les coûts des travaux et les délais nécessaires pour les phases d’études et pour la réalisation du chantier.
- Nous formalisons à main levée les propositions que nous faisons et vous laissons les plans et les idées que nous avons imaginées ensemble.
Cette mission est facturée : 300 € TTC à Paris, 350 € TTC dans la première couronne, sur devis au-delà de ces zones.
